Bảo trì trang viên theo mùa: mái, máng xối, mối mọt, đường nội bộ, hồ và cây lớn

Bảo trì trang viên hiệu quả nhất khi làm theo mùa chứ không đợi hỏng: trước mùa mưa lo nước (mái, máng, mương, kè, cây cao), giữa mùa mưa lo ẩm (mốc, mối, gỗ), đầu mùa khô lo cháy và nước, cuối năm làm những việc lớn như sơn, xử lý mối định kỳ, kiểm hệ điện. Ở Việt Nam, mùa mưa và mùa khô lệch nhau giữa ba miền, nên lịch phải dựa vào khí hậu nơi khu đất nằm, không dựa vào tháng dương lịch cố định.

Khác với nhà phố, một trang viên có nhiều hạng mục ngoài trời: đường nội bộ, cầu gỗ, chòi nghỉ, hàng rào dài, hồ, kè. Những hạng mục này hỏng âm thầm và tốn kém khi phát hiện muộn. Bài này chia việc theo bốn giai đoạn trong năm, kèm những dấu hiệu cần gọi thợ hoặc kỹ sư ngay.

Mùa mưa ở đâu, lịch bắt đầu từ lúc nào

Trước khi lập lịch, cần biết mùa mưa ở khu đất của mình rơi vào khoảng nào. Bảng dưới là nét chung theo vùng khí hậu; mỗi năm sớm muộn khác nhau, người giữ nhà địa phương thường biết rõ hơn.

Lấy thời điểm bắt đầu mùa mưa ở vùng mình làm mốc, lùi lại khoảng một tháng là lúc làm đợt bảo trì lớn nhất trong năm. Làm quá sát mùa mưa thường bị dồn việc, thợ bận, vật tư khan, và chỉ cần vài trận mưa đến sớm là việc dở dang.

Trước mùa mưa: đợt quan trọng nhất trong năm

Đợt này nhằm một mục tiêu: nước mưa rơi xuống khu đất phải đi đúng đường, ra khỏi nhà và ra khỏi khu đất nhanh nhất. Thứ tự làm nên đi từ trên xuống dưới:

1. Mái: thay ngói vỡ, chỉnh ngói xô, kiểm vít và gioăng mái tôn, kiểm chỗ giao giữa mái và tường. Việc trên mái cao giao thợ có dây an toàn.
2. Máng xối và ống xả: thông lá, kiểm mối nối, chỗ máng võng đọng nước, miệng ống xả có dẫn nước xa chân tường không.
3. Cây cao: tỉa cành khô, cành vươn chạm mái hoặc treo trên đường đi, chằng chống cây mới trồng; cây lớn nghiêng thì mời người có chuyên môn đánh giá.
4. Mương, rãnh thoát nước: nạo vét bùn, lá; kiểm cửa xả ra ngoài khu đất có bị lấp không.
5. Kè, tường chắn đất, mái taluy: nhìn vết nứt, chỗ phình, lỗ thoát nước sau kè có bị bít không. Thấy bất thường là mời kỹ sư xây dựng, không tự đắp thêm đất.
6. Đường nội bộ trên dốc: kiểm rãnh hai bên, chỗ nước đã xói thành rãnh nhỏ, mặt đường sỏi bị trôi.
7. Hồ nước: kiểm tràn xả, bờ hồ có sạt không, mức nước trước mùa mưa nên để thấp hơn bình thường để có chỗ đón nước.

Sau đợt này, ghi vào sổ vận hành những gì đã làm, kèm ảnh. Năm sau so lại để thấy chỗ nào xuống cấp nhanh, chỗ nào ổn định, từ đó biết nên dồn sức vào đâu.

Giữa mùa mưa: canh nước, canh ẩm, canh mối

Giữa mùa mưa ít việc lớn, nhiều việc canh. Người giữ nhà nên đi một vòng sau mỗi trận mưa to: nhìn trần các gian, góc tường, dưới chân cửa sổ, chân cột gỗ. Vệt ố mới, lớp sơn phồng, mùi ẩm lạ là dấu hiệu nước đang vào đâu đó. Ghi lại vị trí và chụp ảnh, vì nhiều khi chỗ nước vào nằm cách chỗ thấm vài mét.

Ẩm mốc là chuyện của các gian ít dùng. Nhà khách đóng cửa cả tháng trong mùa mưa ở vùng đồi rất dễ mốc tủ, mốc nệm, mốc sách. Cách đơn giản nhất là mở cửa thông gió vào những giờ nắng hiếm hoi, kê đồ cách tường, không để tủ áp sát tường ngoài, và với những gian quan trọng thì cân nhắc máy hút ẩm có người kiểm tra hằng tuần.

Mối hoạt động mạnh khi đất ẩm. Những đường đất nhỏ chạy dọc chân tường, chân cột, khuôn cửa là đường mối đi. Gõ vào gỗ thấy tiếng bộp rỗng là dấu hiệu bên trong đã bị ăn. Phát hiện mối thì không tự đập phá tổ, vì mối sẽ tản đi chỗ khác; nên gọi người xử lý mối có kinh nghiệm, và yêu cầu dùng cách an toàn cho người, vật nuôi và nguồn nước, nhất là khi khu đất có giếng.

Đường nội bộ đất hoặc sỏi trên dốc hay bị nước xói giữa mùa. Một rãnh nhỏ hôm nay sau ba trận mưa thành một lòng mương. Lấp sớm, hướng nước ra rãnh bên là việc của người giữ nhà; còn đường sạt lớn thì để kỹ sư xem.

Đầu mùa khô: lo nước, lo cháy, lo cây

Khi mưa dứt, đất khô dần, việc chuyển sang giữ nước và phòng cháy. Đây cũng là lúc dễ sửa chữa nhất vì trời khô ráo. Các việc chính:

• Kiểm giếng, bể chứa, hồ: mức nước, độ trong, nắp đậy; vệ sinh bể chứa nước mưa trước khi bước vào những tháng phải dùng nhiều.
• Phát dải trống quanh nhà và quanh khu đất, dọn cỏ tranh, lá thông khô tích tụ sau mùa mưa.
• Kiểm hệ tưới: ống rò, đầu tưới nghẹt, bộ hẹn giờ.
• Sửa những chỗ đã ghi trong mùa mưa: vá tường thấm, thay đoạn gỗ mục, sơn chống thấm.
• Bón phân, tủ gốc cây lớn để giữ ẩm; tỉa cây ăn trái sau thu hoạch.
• Kiểm bình chữa cháy, vòi nước, lối đi cho xe vào khi cần.

Mùa khô cũng là mùa nên làm những việc cần đất khô: đổ lại mặt đường sỏi, sửa rãnh thoát nước, chống thấm chân tường. Làm những việc này giữa mùa mưa thường phải làm lại vì vữa không kịp khô, đất không kịp chặt.

Đồ nghề và vật tư dự phòng nên có sẵn trong nhà kho

Nhiều sự cố nhỏ thành lớn chỉ vì lúc cần không có đồ trong tay, phải chờ người đi mua dưới chợ cách vài chục cây số. Một nhà kho trang viên được chuẩn bị tốt thường có:

• Bạt che mưa vài kích cỡ và dây chằng, để che tạm mái hay cửa sổ vỡ trong lúc chờ thợ.
• Vài viên ngói cùng loại với mái nhà chính, cất từ lúc xây hoặc lần thay gần nhất; ngói cũ thường khó tìm lại đúng mẫu.
• Đoạn ống nước, khớp nối, băng keo chống thấm, van khoá cùng cỡ với hệ thống đang dùng.
• Bóng đèn, cầu chì, ổ cắm dự phòng; đèn pin và đèn sạc cho lúc mất điện.
• Cuốc, xẻng, cào, xe rùa, bao cát để chặn nước tạm khi mưa lớn tràn vào sân.
• Thang chắc chắn có chân chống trượt, dây an toàn; găng tay, ủng, kính bảo hộ.
• Phụ tùng hay hỏng của máy bơm, máy cắt cỏ: dây curoa, bugi, phao, theo hướng dẫn của thợ quen.

Đồ dự phòng chỉ có ích khi người giữ nhà biết nó nằm ở đâu và còn dùng được. Mỗi đợt bảo trì lớn nên kiểm lại kho một lần: bạt có mục không, bao cát có rách không, ống nối có còn khớp với hệ thống sau lần sửa gần nhất không. Ghi danh sách kho vào sổ vận hành, đánh dấu món nào đã dùng để mua bù. Hoá chất như xăng cho máy cắt cỏ, thuốc diệt côn trùng, sơn và dung môi nên cất ở một ngăn riêng có khoá, xa chỗ đặt bạt và gỗ, xa nhà ở, và ngoài tầm với của trẻ em. Nhà kho cũng là nơi chuột thích làm tổ, nên kê đồ lên kệ, không để bao tải sát sàn và kiểm dây điện trong kho thường xuyên.

Cuối năm: những việc lớn và lần kiểm tra toàn diện

Cuối năm hoặc trước Tết, khi gia đình thường về đông, là dịp tốt để làm các việc lớn và kiểm tra toàn diện một lần. Sơn lại những mảng bong tróc, xử lý mối định kỳ cho toàn bộ nhà gỗ, kiểm hệ điện toàn khu cùng thợ điện, kiểm hệ chống sét nếu có, súc rửa bể nước, sửa cầu gỗ và chòi nghỉ ngoài vườn.

Đây cũng là lúc chủ nhà, người giữ nhà và thợ quen ngồi lại một buổi với cuốn sổ vận hành: năm qua hỏng gì, sửa gì, chi bao nhiêu, chỗ nào sửa mãi không dứt. Một chỗ năm nào cũng thấm không phải là chỗ cần vá thêm lần nữa, mà là chỗ cần thiết kế lại cách thoát nước, việc nên hỏi kỹ sư hoặc kiến trúc sư.

Với nhà gỗ, nhà rường làm mới hay nhà cổ được dời về trang viên, việc kiểm tra cuối năm nên kỹ hơn: chân cột có bị ẩm từ đá tảng lên không, mộng có lỏng không, ngói có trượt không. Những ngôi nhà này đẹp vì vật liệu tự nhiên, nhưng cũng cần người hiểu nghề mộc truyền thống chăm, không nên giao cho thợ xây thông thường thay bằng bê tông hay sơn phủ kín làm gỗ không thở được.

Dấu hiệu phải gọi kỹ sư ngay, không chờ đến lịch

Lịch theo mùa giúp không sót việc, nhưng có những dấu hiệu không được chờ. Vết nứt mới xuất hiện trên tường chịu lực, nhất là nứt chéo hoặc nứt rộng dần; nền nhà hoặc sân bị lún một góc; cửa đang đóng mở bình thường bỗng kẹt. Đây có thể là dấu hiệu móng hoặc nền đất có vấn đề, cần kỹ sư xây dựng xem.

Ở đất dốc, những dấu hiệu nguy hiểm là kè phình ra, có nước đục rỉ ra từ chân kè hoặc chân taluy, cây trên sườn dốc nghiêng dần về một phía, mặt đất xuất hiện vết nứt dài song song với sườn dốc. Khi thấy những dấu hiệu này trong mùa mưa, việc đầu tiên là đưa người, nhất là trẻ em và người già, ra khỏi khu vực bên dưới, rồi mới gọi kỹ sư và báo chính quyền địa phương.

Hồ nước lớn có bờ đất đắp cũng cần để ý: bờ hồ thấm nước ra phía ngoài, có chỗ sụt, tràn xả bị nghẹt khi mưa lớn. Một bờ hồ vỡ có thể gây thiệt hại cho cả nhà mình và nhà hàng xóm phía dưới. Không tự đắp cao bờ hồ hay bịt tràn để giữ thêm nước; những việc đó cần tính toán kỹ thuật.

Câu hỏi thường gặp

Nhà gỗ trong trang viên nên xử lý mối bao lâu một lần?

Không có chu kỳ chung cho mọi nơi; nó phụ thuộc loại gỗ, độ ẩm nền, mật độ mối trong vùng. Nhiều gia đình kiểm mối mỗi tháng bằng mắt và xử lý định kỳ theo tư vấn của người làm nghề có kinh nghiệm. Nên yêu cầu phương pháp an toàn cho nguồn nước, vật nuôi, trẻ nhỏ và ghi lại ngày xử lý vào sổ.

Có nên đổ bê tông đường nội bộ cho đỡ phải sửa?

Bê tông bền nhưng thoát nước kém, làm nước mưa chảy dồn nhanh hơn xuống cuối dốc, dễ gây xói chỗ khác. Đường sỏi hoặc đá lát có khe thấm nước tốn công giữ hơn nhưng hợp cảnh quan và giảm dòng chảy. Với đường trên dốc, cách làm mặt đường và rãnh nên có kỹ sư tính.

Mái ngói cũ bị dột vài chỗ, nên thay toàn bộ hay sửa từng chỗ?

Phần lớn trường hợp chỉ cần chỉnh ngói xô, thay viên vỡ, sửa chỗ giao mái – tường. Thay toàn bộ khi ngói đã giòn hàng loạt hoặc kết cấu đỡ mái đã mục. Trước khi quyết định, nhờ thợ mái có kinh nghiệm hoặc kỹ sư kiểm kết cấu đỡ mái, vì sửa ngói trên rui mè mục chỉ là kéo dài vấn đề.

Làm sao để nhà khách đóng cửa lâu ngày không mốc?

Mở cửa thông gió vào những ngày có nắng, kê đồ cách tường, không để nệm và vải trong túi kín, dùng máy hút ẩm có người kiểm tra. Ở vùng đồi ẩm, nhiều gia đình chọn đồ nội thất ít vải bọc cho nhà khách. Kiểm mái và máng xối của nhà khách kỹ như nhà chính vì chỗ ít người ở thường bị quên.

Hồ cảnh trong trang viên cần bảo trì những gì theo mùa?

Trước mùa mưa hạ mức nước, thông tràn xả, kiểm bờ. Giữa mùa mưa vớt lá, canh nước đục. Mùa khô bổ sung nước, kiểm chống thấm, để ý tảo phát triển khi nắng nóng. Quanh năm kiểm lan can, nắp cống và bờ hồ ở chỗ trẻ hay chơi, vì an toàn trẻ em là việc không được để theo mùa.

Người giữ nhà có tự làm được phần lớn việc bảo trì không?

Phần quan sát, dọn dẹp, thông máng thấp, vớt lá, phát cỏ, ghi chép thì người giữ nhà làm được. Việc trên mái cao, cắt cây lớn, sửa điện, xử lý mối bằng hoá chất, sửa kè và kết cấu thì nên thuê thợ có chuyên môn hoặc kỹ sư. Phân rõ hai nhóm việc này trong thoả thuận để người giữ nhà không phải liều.