Cho thuê nhà thứ hai lúc vắng hợp khi căn nhà có phần riêng khoá lại được cho đồ của gia đình, có người tại chỗ lo việc giao nhận và xử lý sự cố, và gia đình chấp nhận rằng nhà sẽ hao mòn nhanh hơn. Không hợp khi cha mẹ còn ở trong đó, khi nhà giữ gian thờ và nhiều đồ kỷ niệm, hoặc khi gia đình muốn về bất chợt bất cứ lúc nào.
Có hai kiểu cho thuê rất khác nhau: cho một người, một gia đình ở dài hạn trong những tháng chủ vắng, và cho khách ở ngắn ngày. Kiểu thứ hai, khi làm thường xuyên, là kinh doanh lưu trú với những yêu cầu riêng mà bài này chỉ nhắc tới. Phần dưới giúp gia đình cân nhắc có nên cho thuê không, chuẩn bị nhà thế nào và những nghĩa vụ cơ bản cần biết.
Vì sao gia đình nghĩ tới chuyện cho thuê
Lý do phổ biến nhất không phải là tiền mà là để nhà có người ở. Nhà ở quê đóng cửa nhiều tháng thì ẩm, mối, chuột, cỏ dại. Một người thuê ở thường xuyên sẽ mở cửa, nấu nướng, quét sân, phát hiện chỗ dột sớm. Với nhiều gia đình, đó là lợi ích lớn nhất, còn khoản tiền thuê chỉ để bù một phần chi phí giữ nhà.
Lý do thứ hai là muốn chia sẻ căn nhà: có người quen, đồng nghiệp, bạn bè muốn về quê nghỉ vài hôm, và gia đình thấy để không thì phí. Ở mức này, việc cho mượn hay cho thuê thỉnh thoảng thường đơn giản, miễn là thoả thuận rõ.
Lý do thứ ba là muốn biến căn nhà thành nguồn thu thường xuyên. Lúc này căn nhà không còn đơn thuần là nhà thứ hai mà đã trở thành cơ sở lưu trú, với những yêu cầu về đăng ký, an ninh trật tự, phòng cháy và thuế. Nếu đi theo hướng này, cần tìm hiểu kỹ quy định về kinh doanh lưu trú, và đó là một bài toán khác với bài toán giữ nhà cho gia đình.
Ví dụ giả định: một gia đình có con đi học nước ngoài ba năm, cả nhà theo con sang nên căn nhà vườn ở quê bỏ trống. Họ cho một cô giáo trường xã thuê dài hạn, giữ lại một phòng khoá đồ, nhờ người em họ ở gần kiểm nhà mỗi quý. Mục đích chính là nhà có người ở, tiền thuê chỉ là phần phụ.
Biết rõ mình đang ở lý do nào giúp chọn đúng hình thức và chuẩn bị đúng mức, không làm quá nhiều cho một nhu cầu nhỏ, cũng không làm quá ít cho một nhu cầu lớn.
Cho thuê dài hạn và cho thuê ngắn ngày khác nhau thế nào
Hai hình thức này đòi hỏi chủ nhà những việc rất khác nhau. Bảng dưới so các điểm chính.
| Khía cạnh | Cho thuê dài hạn (vài tháng trở lên) | Cho thuê ngắn ngày (vài đêm) |
|---|---|---|
| Người thuê thường là | Giáo viên, kỹ sư công trình, gia đình chuyển về làm việc ở vùng | Khách đi chơi, gia đình nghỉ cuối tuần |
| Công việc của chủ | Ít: giao nhận đầu và cuối, kiểm định kỳ | Nhiều: dọn phòng, giặt đồ, đón trả khách mỗi lượt |
| Hao mòn nhà | Như có người ở thường xuyên | Nhanh hơn, nhiều người lạ ra vào |
| Chủ về ở | Khó, phải chờ hết hợp đồng | Dễ xếp lịch xen kẽ |
| Nghĩa vụ chính | Hợp đồng thuê, thông báo lưu trú, khai thuế khi có doanh thu | Thông báo lưu trú mỗi lượt khách; làm thường xuyên thì đáp ứng quy định kinh doanh lưu trú |
Với nhà thứ hai mà gia đình vẫn muốn về, kiểu dài hạn hợp với giai đoạn cả nhà biết chắc sẽ vắng lâu, như khi con đi học xa, khi đi làm ở nước ngoài vài năm. Kiểu ngắn ngày hợp khi gia đình về đều nhưng có những khoảng trống giữa các lần về.
Khi nào không nên cho thuê
Cha mẹ hoặc người thân lớn tuổi vẫn ở trong nhà. Người lạ ra vào làm xáo trộn nếp sống của người già, và trách nhiệm trông khách dễ dồn lên vai họ.
Nhà giữ gian thờ và nhiều đồ kỷ niệm. Người thuê dù tử tế cũng không có cùng sự trân trọng với những thứ đó. Nếu vẫn muốn cho thuê, phải tách hẳn gian thờ và đồ quý vào phần khoá riêng.
Gia đình muốn về bất chợt. Cho thuê nghĩa là mất quyền về khi nào thích. Nếu niềm vui của căn nhà nằm ở chỗ có thể lái xe về ngay chiều thứ Sáu, cho thuê sẽ làm mất điều đó.
Không có người tại chỗ. Vòi nước rò lúc nửa đêm, khách không mở được cổng, cúp điện cả ngày: phải có người ở gần giải quyết, không thể điều hành mọi thứ từ thành phố.
Khu đất có hồ, giếng, đường dốc chưa an toàn. Người thuê, nhất là gia đình có trẻ nhỏ, không quen với những mối nguy này. Chủ nhà có trách nhiệm làm cho chúng an toàn trước khi đón ai.
Anh chị em đồng sở hữu chưa thống nhất. Nhà chung mà một người tự cho thuê là cách nhanh nhất để sinh mâu thuẫn trong gia đình.
Chuẩn bị nhà trước khi cho thuê
Nếu quyết định cho thuê, vài việc dưới đây giúp hạn chế phần lớn rủi ro thường gặp:
- Tách một phòng hoặc một kho khoá riêng cho đồ của gia đình: giấy tờ, đồ quý, ảnh, đồ dùng cá nhân, đồ kỷ niệm.
- Chụp ảnh từng phòng, ghi danh sách đồ đạc giao cho người thuê, có chữ ký hai bên.
- Kiểm an toàn: rào hồ, nắp giếng, lan can, bậc thềm trơn, ổ điện, cầu dao chống giật.
- Đặt bình chữa cháy ở bếp và lối ra, kiểm lối thoát khi có cháy, dặn cách tắt gas, cầu dao tổng.
- Viết một bản hướng dẫn ngắn: nước, điện, rác, wifi, nơi gần nhất có trạm y tế, chợ, cách gọi người trông nhà.
- Dặn rõ quy tắc: giờ yên tĩnh với hàng xóm, không đốt lửa ngoài vườn mùa khô, không cho trẻ ra hồ một mình.
- Báo hàng xóm sát vách và trưởng thôn rằng nhà có người thuê, để họ không ngạc nhiên khi thấy người lạ.
Bản hướng dẫn và quy tắc nên được in hoặc viết sẵn để trong nhà, đồng thời gửi trước cho người thuê. Nói một lần lúc giao chìa thường không đủ, vì người ta quên ngay khi bận xách đồ vào nhà.
Thông báo lưu trú, hợp đồng và thuế: nguyên lý cần biết
Theo Luật Cư trú 2020, khi có người đến ở qua đêm tại một chỗ ở không phải nơi họ thường trú hay tạm trú, chủ nhà hoặc người đại diện có trách nhiệm thông báo lưu trú với công an cấp xã. Có thể thông báo trực tiếp, qua ứng dụng hoặc dịch vụ công trực tuyến, tuỳ cách địa phương đang áp dụng. Với người thuê ở dài, họ có thể cần làm thủ tục tạm trú.
Cho thuê dài hạn nên có hợp đồng thuê nhà bằng văn bản, ghi rõ thời hạn, tiền thuê, tiền đặt cọc, ai trả điện nước, ai sửa chữa hư hỏng nào, điều kiện chấm dứt sớm, phần nhà được dùng và phần nhà không được dùng. Nếu nhà là tài sản chung của nhiều người, người ký phải được những người đồng sở hữu đồng ý.
Cá nhân có thu nhập từ cho thuê nhà có thể phải kê khai, nộp thuế theo quy định về thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản, tuỳ mức doanh thu. Quy định về ngưỡng và cách khai có thể thay đổi theo thời gian, nên hỏi cơ quan thuế quản lý địa bàn hoặc người làm kế toán có chuyên môn để làm đúng.
Nếu chuyển sang cho thuê ngắn ngày thường xuyên, nhận khách qua các kênh đặt phòng, căn nhà sẽ được xem là cơ sở kinh doanh lưu trú. Khi đó cần tìm hiểu các yêu cầu về đăng ký kinh doanh, điều kiện an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy cho cơ sở lưu trú. Hỏi UBND cấp xã và công an cấp xã là bước đầu tiên.
Giữ quan hệ với hàng xóm khi nhà có người lạ
Ở thành phố, người thuê nhà bên cạnh là chuyện thường. Ở quê, một nhà có người lạ ra vào liên tục sẽ được để ý ngay. Nếu khách thuê ồn ào đến khuya, mở nhạc lớn, đỗ xe chắn ngõ, đốt lửa nướng thịt khói bay sang nhà bên, người bị phiền là hàng xóm, nhưng người mất lòng là chủ nhà.
Vì vậy, quy tắc cho người thuê nên bao gồm cả cách cư xử với làng xóm: giờ yên tĩnh buổi tối, chỗ đỗ xe, không đi vào vườn nhà khác, không hái trái cây bên kia rào. Chủ nhà hoặc người trông nhà nên là người hàng xóm có thể báo khi có chuyện, và nên xử lý nhanh để giữ lòng tin.
Một cử chỉ nhỏ giúp ích nhiều: mỗi dịp về quê, ghé thăm hàng xóm sát vách, hỏi xem khách thuê có gây phiền gì không. Nếu sau một thời gian thấy việc cho thuê làm quan hệ với xóm xấu đi, đó là lúc nên dừng, vì căn nhà thứ hai chỉ thật sự là nhà khi gia đình được chào đón ở nơi đó.
Khi nào nên thôi cho thuê
Có những dấu hiệu cho thấy việc cho thuê đang lấy đi nhiều hơn nó mang lại. Gia đình về ít hẳn vì lịch luôn kín. Việc dọn dẹp, sửa chữa sau mỗi lượt khách làm người trông nhà quá tải. Đồ đạc hỏng, mất nhiều hơn tiền thu được bù nổi. Hàng xóm bắt đầu phàn nàn.
Cũng có những lúc hoàn cảnh gia đình đổi: cha mẹ về hưu muốn về ở dài, con cái lớn muốn dùng nhà cho kỳ nghỉ của riêng mình, hoặc cả nhà nhận ra mình nhớ cảm giác về quê bất chợt. Khi đó nên báo trước cho người thuê theo đúng hợp đồng, và cho mình một khoảng thời gian để sửa sang lại nhà trước khi về ở.
Trước khi dừng, nên kiểm lại nhà một lượt với người thuê cuối cùng theo biên bản giao nhận, nhận lại đủ chìa, đổi mật khẩu mạng, và nếu cần thì thay ổ khoá cổng. Báo trưởng thôn và hàng xóm rằng nhà đã thôi cho thuê, để họ biết người lạ ra vào từ nay là chuyện cần để ý.
Cho thuê không phải là quyết định một lần mãi mãi. Nhiều gia đình cho thuê dài hạn vài năm khi đi xa, rồi thôi khi quay về; hoặc chỉ cho thuê vài tuần mùa cao điểm khi biết chắc mình không về. Xem lại quyết định mỗi năm một lần là cách giữ cho căn nhà phục vụ đúng nhu cầu của gia đình ở từng giai đoạn.
Câu hỏi thường gặp
Cho người quen ở nhờ vài hôm có cần thông báo lưu trú không?
Theo nguyên tắc của Luật Cư trú 2020, người đến ở qua đêm tại nơi không phải chỗ thường trú, tạm trú của họ thì cần thông báo lưu trú, dù là người quen hay người thuê. Cách thông báo cụ thể nên hỏi công an cấp xã nơi có nhà.
Có nên nhận tiền đặt cọc khi cho thuê dài hạn?
Nên, và ghi rõ trong hợp đồng mức cọc, điều kiện trả lại, khoản nào được trừ khi có hư hỏng. Biên bản giao nhận đồ đạc có ảnh chụp lúc giao và lúc nhận lại giúp hai bên đối chiếu công bằng, tránh tranh cãi về sau.
Cho thuê ngắn ngày vài lần một năm có phải là kinh doanh lưu trú không?
Ranh giới tuỳ quy định và cách địa phương áp dụng: tần suất, cách nhận khách, có quảng cáo công khai hay không. Nếu dự định làm đều đặn, nhận khách qua các kênh đặt phòng, nên hỏi UBND cấp xã và cơ quan thuế để biết mình cần đăng ký gì.
Người thuê làm hỏng đồ thì xử lý thế nào?
Dựa vào hợp đồng và biên bản giao nhận. Hư hỏng do dùng bình thường lâu ngày thì chủ nhà chịu; hư hỏng do lỗi người thuê thì người thuê bồi thường hoặc trừ vào tiền cọc. Nên thoả thuận nhẹ nhàng trước, chỉ đưa ra hoà giải hay toà án khi thật sự cần.
Có nên cho thuê cả khu vườn có cây ăn trái?
Cần thoả thuận rõ người thuê có được hái trái không, ai chăm cây, ai tưới, ai phun thuốc. Không nên để người thuê tự dùng thuốc bảo vệ thực vật. Nếu có người chăm vườn riêng, nên giữ nguyên người đó và tách việc vườn khỏi hợp đồng thuê nhà.
Làm sao chọn được người thuê đáng tin?
Ưu tiên người được giới thiệu qua người quen, đồng nghiệp, hoặc người có công việc ổn định tại địa phương. Gặp trực tiếp trước khi giao nhà, xem giấy tờ tuỳ thân, hỏi lý do thuê và số người ở. Một lần nói chuyện kỹ đáng giá hơn nhiều lời hứa trên điện thoại.