Khảo sát khu đất trước khi làm trang viên là ghi lại năm thứ: địa hình (cao thấp, dốc), nắng và gió theo mùa, đường nước mưa, cây có sẵn và tầm nhìn — rồi đặt tất cả lên một bản vẽ hiện trạng. Việc này nên kéo dài ít nhất qua một mùa mưa và một mùa khô, vì khu đất trong tháng nắng và khu đất trong trận mưa đầu mùa là hai nơi rất khác nhau.
Bài này đi qua từng thứ cần ghi, ghi bằng gì, hỏi ai, và những dấu hiệu nhỏ trên mặt đất báo trước chuyện lớn: rêu ở chân dốc, cỏ lác ở chỗ trũng, rễ cây trồi lên, vệt đất trôi sau mưa.
Bản đo đạc địa hình: cái nền của mọi quyết định
Với khu đất bằng phẳng nhỏ, bản trích đo địa chính có ranh thửa là đủ để bắt đầu. Với khu đất lớn có dốc, nên đặt đơn vị đo đạc lập bản đồ địa hình có đường đồng mức, thường mỗi đường cách nhau nửa mét hoặc một mét chiều cao tuỳ độ dốc. Bản này cho biết chỗ nào đủ bằng để đặt nhà mà ít phải đào đắp, độ dốc từng đoạn đường xe, chỗ trũng nước tụ, và khối lượng đất phải di chuyển nếu muốn san nền.
Trên bản đo nên yêu cầu ghi thêm vị trí, đường kính thân và tán của các cây lớn, mép suối, mép mương, cột điện, giếng cũ, đá lộ đầu, ranh đất của láng giềng. Một bản đo chỉ có đường đồng mức mà không có cây thì người thiết kế sẽ vô tình đặt nhà lên gốc cây đẹp nhất khu đất.
Ranh giới trên bản đo cần khớp với ranh trên giấy chứng nhận. Khu đất lớn ở vùng đồi hay gom từ nhiều thửa thường có chỗ lệch giữa ranh thực tế, hàng rào cũ và ranh giấy tờ. Phát hiện chỗ lệch từ bước này, hỏi UBND cấp xã và láng giềng cho rõ, tốt hơn nhiều so với lúc đã xây tường rào.
Theo dõi nắng: ghi theo giờ và theo mùa
Nắng sáng. Phía đông khu đất nhận nắng sớm, dịu. Chỗ này hợp với phòng ngủ, bếp ăn sáng, vườn rau cần nắng buổi sáng để lá khô sương.
Nắng chiều. Phía tây nhận nắng gắt từ quá trưa đến lúc lặn, nhất là các tháng mùa khô. Tường, kính, sân bê tông quay về phía này tích nhiệt và toả ra đến tối. Ghi lại cụ thể: từ mấy giờ nắng chạm tới chỗ dự định đặt nhà.
Bóng đồi, bóng rừng. Ở vùng đồi, sườn bị đồi bên cạnh che có thể mất nắng sớm cả tiếng đồng hồ. Ở Đà Lạt và vùng cao Lâm Đồng, nơi buổi chiều mùa mưa trở lạnh nhanh, một sườn thiếu nắng chiều có thể ẩm và lạnh quanh năm.
Đường đi của mặt trời đổi theo mùa. Việt Nam nằm trong vùng nhiệt đới nên mặt trời giữa trưa mùa hè lên rất cao, gần đỉnh đầu, còn mùa đông thấp và lệch về phía nam. Một hiên sâu che kín nắng tháng sáu có thể vẫn để nắng tháng mười hai chiếu sâu vào nhà, điều này có lợi ở vùng lạnh.
Cách ghi đơn giản. Chụp ảnh cùng một góc vào ba thời điểm trong ngày, lặp lại vài lần trong năm. Đặt cọc tre ở chỗ dự định làm nhà và quan sát bóng của nó. Không cần thiết bị đắt tiền.
Gió: hỏi người trong xóm trước khi tin số liệu
Số liệu gió của trạm khí tượng gần nhất cho hướng gió chính theo mùa ở vùng rộng, nhưng gió trên một khu đất cụ thể bị đồi, thung lũng, rừng cây bẻ lái. Người trong xóm, nhất là người làm vườn lâu năm, biết gió nào làm gãy cành cà phê, gió nào làm khô lá, chỗ nào trên sườn đồi luôn lộng gió. Đó là thông tin quý nhất và hoàn toàn miễn phí.
Ở miền Bắc và Bắc Trung Bộ cần để ý gió mùa đông bắc lạnh khô; ở dải miền Trung có gió tây khô nóng mùa hè; ở Nam Bộ có gió chướng mùa khô thổi từ hướng đông, đông nam. Tây Nguyên và vùng cao Lâm Đồng có mùa gió mạnh vào mùa khô, đủ làm hỏng vườn non nếu không có hàng chắn. Khu đất ven biển còn có gió mang hơi muối, ăn mòn sắt thép và cháy lá cây nhạy cảm.
Dấu hiệu tại chỗ cũng nói nhiều: cây mọc nghiêng về một phía, tán lệch một bên, cỏ rạp theo một hướng. Ghi lại hướng gió có lợi (mát mùa nóng) và gió có hại (lạnh, khô, mặn, bão) lên bản vẽ bằng hai màu mũi tên khác nhau.
Nước: xem khu đất trong một trận mưa lớn
Đường nước mưa quyết định chỗ đặt nhà, chỗ đào hồ, chỗ làm đường. Cách đọc tốt nhất là ra khu đất ngay trong hoặc sau một trận mưa to, mặc áo mưa và đi một vòng:
- Đứng ở chỗ cao nhất, nhìn nước bắt đầu gom thành dòng ở đâu, chảy theo lối nào.
- Đánh dấu bằng cọc những chỗ nước tụ thành vũng và còn đọng sau vài giờ.
- Tìm các rãnh xói tự nhiên, vệt đất trôi, chỗ đất sụt nhỏ ở mép dốc.
- Xem nước từ khu đất láng giềng hay từ đường làng có đổ vào khu đất mình không.
- Nếu có suối, kênh hay sông, hỏi người già trong xóm mực nước cao nhất từng thấy và đánh dấu lên cây hay cột.
- Ghi lại các chỗ đất luôn ẩm dù trời khô: thường là mạch nước rỉ, có thể là nguồn nước quý hoặc là lý do không nên đặt móng ở đó.
Thực vật cũng là chỉ báo: cỏ lác, rau dừa, môn nước mọc dày là đất ẩm, úng; rêu xanh quanh năm ở chân dốc là nước rỉ. Không đặt nhà, bể tự hoại hay đường xe nặng lên những chỗ này khi chưa có kỹ sư xem.
Cây có sẵn: giữ cây nào, bỏ cây nào
Cây lớn là thứ duy nhất trên khu đất không mua lại được bằng tiền trong vài năm. Nên mời người hiểu cây, như kỹ sư lâm nghiệp hay người chăm cây chuyên nghiệp, cùng đi đánh giá. Bảng dưới gợi ý cách phân loại nhanh.
| Nhóm | Dấu hiệu | Gợi ý |
|---|---|---|
| Cây khoẻ, đáng giữ | Tán đều, lá xanh, gốc chắc, không nấm, không lỗ mục | Giữ, đánh dấu vùng rễ trên bản vẽ, xếp công trình tránh xa |
| Cây khoẻ nhưng vướng | Đứng đúng chỗ đường hay nhà dự định | Ưu tiên dời công trình vài mét trước khi tính chặt |
| Cây yếu, có rủi ro | Mục gốc, nứt thân, cành khô lớn, nghiêng bất thường | Xin ý kiến người chuyên chăm cây; có thể tỉa, chống hoặc hạ |
| Cụm cây chắn gió, giữ đất | Hàng tre, cây bụi ven suối, rừng nhỏ trên dốc đứng | Giữ nguyên, coi là hạ tầng tự nhiên |
| Cây lấn, cây dại | Dây leo trùm cây khác, cây mọc tự phát dày | Dọn dần, không san gạt cả mảng |
Đừng để máy xúc vào khu đất trước khi các cây giữ lại được khoanh rào bảo vệ. Rễ cây lan rộng hơn tán và nằm nông; xe nặng chạy qua, đổ vật liệu lên gốc hay đắp thêm đất có thể làm cây chết dần trong vài năm sau.
Tầm nhìn, láng giềng và lối vào
Đi một vòng khu đất ở tầm mắt người đứng, rồi ở tầm mắt người ngồi trên hiên, để tìm những tầm nhìn đáng giữ: thung lũng, mặt hồ, rặng núi, cánh đồng, một cây cổ thụ đứng riêng. Ghi chúng lên bản vẽ bằng hình quạt từ điểm đứng. Đó là những "hành lang nhìn" mà sau này không nên đặt nhà kho, bể nước hay hàng cây cao chắn ngang.
Song song là những thứ muốn che: đường lớn có xe tải, nhà xưởng, cột điện cao thế, mái tôn của láng giềng. Chúng quyết định chỗ nào cần trồng hàng cây dày, chỗ nào cần đắp gò nhỏ. Tiếng ồn cũng là một dạng tầm nhìn: đứng ở chỗ dự định đặt phòng ngủ vào sáng sớm và chiều tối để nghe xem có tiếng xe, tiếng máy, tiếng chuồng trại không.
Cuối cùng là lối vào. Đường công cộng chạm khu đất ở đâu, mặt đường rộng, dốc ra sao, mùa mưa có lầy không, xe chở vật liệu lớn có quay đầu được không. Lối vào thường bị coi là chuyện nhỏ, nhưng nó định vị trí cổng, và cổng định hướng toàn bộ hệ đường nội bộ bên trong.
Những sai sót hay gặp khi khảo sát khu đất
Phần lớn sai sót không đến từ thiếu thiết bị mà từ vội vàng và tin vào một lần nhìn. Các trường hợp dưới đây lặp lại ở nhiều khu đất vùng đồi lẫn vùng đồng bằng:
- Chỉ đi xem đất vào mùa khô, nắng ráo, nên không thấy lối nước và chỗ lầy của mùa mưa.
- Đi xem cùng người bán đất hay người môi giới, nghe kể thay vì tự đứng lại quan sát và hỏi láng giềng.
- Tin vào hàng rào cũ như ranh đất thật, không đối chiếu với giấy chứng nhận và bản trích đo.
- Bỏ qua phía ngoài ranh: một con suối cạn đầu nguồn, một khu đất trống bên cạnh có thể thành nhà xưởng, một sườn dốc phía trên có dấu hiệu sạt.
- Cho máy dọn cỏ, ủi bụi trước khi khảo sát, xoá mất các dấu hiệu tự nhiên như rãnh xói, cây chỉ báo đất ẩm, cây con quý mọc tự nhiên.
- Ghi nhận bằng trí nhớ, không chụp ảnh có ngày giờ, nên đến lúc thiết kế không ai nhớ chắc nước đọng ở mép nào.
Khắc phục những sai sót này hầu như không tốn gì ngoài thời gian. Một mùa quan sát cẩn thận rẻ hơn nhiều so với việc dời một móng nhà, đắp lại một con đường hay xử lý một mái dốc đã sạt.
Gom lại thành bản vẽ hiện trạng và danh sách câu hỏi
Sau vài tháng quan sát, gom mọi ghi chép lên một bản vẽ hiện trạng: nền là bản đo đạc, chồng lên các lớp nắng, gió, nước, cây, tầm nhìn, tiếng ồn bằng màu khác nhau hoặc giấy can riêng. Đây chính là cách chồng lớp mà Ian McHarg mô tả, rút gọn cho quy mô gia đình. Chỗ nào nhiều lớp "thuận" chồng lên nhau là ứng viên đặt nhà; chỗ nào có lớp "nghịch" như đường nước, mép dốc, vùng rễ cây lớn thì để làm vườn hay để yên.
Kèm theo bản vẽ là một danh sách câu hỏi còn bỏ ngỏ, để mang đi hỏi đúng người: hỏi UBND cấp xã về loại đất, quy hoạch khu vực và việc có cần giấy phép xây dựng; hỏi kỹ sư địa kỹ thuật về nền đất ở chỗ dự định đặt nhà, nhất là đất đồi, đất đắp, đất ven sông; hỏi đơn vị điện lực về tuyến kéo điện; hỏi người trong xóm về mùa lũ, mùa gió, đường đi của trâu bò, quyền đi qua đất của nhau theo tập quán.
Ví dụ giả định: một gia đình ở ven đô Đà Lạt định đặt nhà ở chỗ bằng nhất, sát cổng. Sau một mùa mưa quan sát, họ thấy đó là chỗ nước từ đường làng đổ vào và đọng ba ngày. Họ dời nhà lên một bậc đất cao hơn ở nửa trên khu đất, biến chỗ trũng cũ thành hồ trữ nước. Quyết định đó gần như không tốn gì vì được đưa ra trên giấy, trước khi đào móng.
Câu hỏi thường gặp
Có cần thuê đo đạc địa hình nếu khu đất gần như bằng phẳng?
Khu đất bằng vẫn có chỗ cao chỗ thấp vài chục phân, đủ để nước đọng hay chảy ngược vào nhà. Với khu đất lớn, một bản đo cao độ các điểm chính là đáng làm. Nếu là đất ven sông, cao độ so với mực nước lũ cao nhất từng ghi nhận là thông tin quan trọng nhất.
Khảo sát bao lâu thì đủ để bắt đầu thiết kế?
Lý tưởng là trọn một năm, để thấy đủ mùa mưa, mùa khô, mùa gió. Nếu không chờ được, ít nhất nên có mặt trong một trận mưa lớn đầu mùa và một chiều nắng gắt mùa khô, kết hợp hỏi kỹ người sống lâu năm trong xóm về những gì mình chưa kịp thấy.
Làm sao biết đất có đủ chắc để xây nhà?
Quan sát bề mặt chỉ cho gợi ý như đất đắp, đất bùn, mạch nước rỉ. Muốn biết chắc phải khoan khảo sát địa chất hoặc ít nhất đào hố thăm, do kỹ sư địa kỹ thuật đánh giá. Với nhà trên đất dốc, gần mép taluy hay ven sông, bước này không nên bỏ qua.
Có nên chặt cây để dễ khảo sát và đo đạc?
Không nên. Người đo đạc làm việc được dưới tán cây và chỉ cần phát lối đi nhỏ. Chặt trước khi đánh giá thì mất luôn những cây có thể là tài sản lớn nhất của trang viên. Chỉ dọn dây leo, cây bụi dại cản lối, và đánh dấu cây lớn để giữ.
Thông tin quy hoạch của khu vực hỏi ở đâu?
Nơi gần nhất là UBND cấp xã nơi có đất, bộ phận địa chính và xây dựng. Họ cho biết loại đất trên từng thửa, khu vực có nằm trong quy hoạch làm đường, công trình công cộng hay vùng hạn chế xây dựng không. Câu hỏi phức tạp hơn có thể được hướng dẫn lên cơ quan đất đai cấp tỉnh.
Ghi chép khảo sát nên lưu thế nào cho dễ dùng về sau?
Một bản vẽ nền in khổ lớn, các lớp vẽ bằng màu hoặc giấy can, kèm ảnh chụp có ghi ngày giờ và vị trí đứng chụp. Lưu thêm một sổ ghi theo ngày: thời tiết, chuyện thấy được, câu hỏi phát sinh. Sổ này còn hữu ích nhiều năm sau, khi cần sửa hay mở rộng.