Làm trang viên theo giai đoạn thường đi theo thứ tự: ranh đất, lối vào và hạ tầng ngầm trước; cây lâu năm trồng ngay năm đầu; một căn nhà nhỏ dựng sớm để ở thử; nhà chính dựng sau khi gia đình đã sống trên đất qua một vòng mùa; các hạng mục trang trí làm cuối. Điều kiện để chia giai đoạn mà không phải đập đi là có một mặt bằng tổng thể vẽ trước, và mỗi đợt đều đặt lên đúng bản vẽ đó.
Chia giai đoạn không chỉ vì tiền. Nó cho gia đình thời gian hiểu khu đất, cho cây thời gian lớn, và cho phép đổi ý khi còn rẻ. Bài này đề xuất một lộ trình mẫu năm năm, những hạng mục phải làm sớm dù chưa dùng tới, và những gì nên chờ.
Vì sao không nên làm tất cả trong một lần
Một trang viên dựng xong trong một mùa khô nghe hấp dẫn, nhưng có ba cái giá. Thứ nhất, mọi quyết định đều được đưa ra khi gia đình chưa từng sống trên đất: chưa thấy gió mùa đông thổi vào hiên, chưa thấy nước đọng sau trận mưa lớn, chưa biết mình thật sự ra vườn nào nhiều nhất. Thứ hai, cây trồng cùng lúc với nhà xong thì nhà mới đứng trơ trọi dưới nắng nhiều năm. Thứ ba, công trường lớn với xe máy nặng chạy khắp khu đất làm hỏng đất mặt và rễ cây ở mọi nơi.
Làm theo giai đoạn đảo ngược cả ba. Quyết định khó nhất, chỗ đặt nhà chính, được đưa ra sau khi đã quan sát. Cây được trồng sớm nên có bóng mát khi nhà xong. Công trường mỗi đợt nhỏ, khoanh vùng được, ít phá hoại.
Cái giá của làm theo giai đoạn là thời gian và sự kỷ luật. Mỗi đợt dễ bị cám dỗ "làm tạm cho tiện", như đặt kho ở chỗ dễ nhất hay kéo dây điện tắt qua vườn, và những thứ tạm đó thường thành vĩnh viễn. Mặt bằng tổng thể chính là cái giữ kỷ luật: thứ gì làm sớm cũng phải đặt đúng chỗ của nó trên bản vẽ. Một hạng mục nhỏ đặt sai chỗ hôm nay có thể buộc cả con đường, cả vườn cây phải đi vòng trong mấy chục năm sau.
Một lộ trình mẫu năm năm
Bảng dưới là ví dụ giả định cho một gia đình làm trang viên trên khu đất đồi thoải, về ở dần. Thời gian thực tế tuỳ khu đất, thủ tục pháp lý và sức của gia đình; điều đáng giữ là thứ tự.
| Giai đoạn | Việc chính | Vì sao làm lúc này |
|---|---|---|
| Năm đầu, mùa khô | Đo đạc, cắm ranh, rào, cổng; lối xe chính phần nền và thoát nước; kéo điện, nước | Mọi việc sau đều cần ranh rõ, đường vào và điện nước |
| Năm đầu, đầu mùa mưa | Trồng hàng chắn gió, cây bóng mát quanh vị trí nhà dự kiến, cây ăn trái lâu năm | Cây cần mưa để bén rễ và cần nhiều năm để lớn |
| Năm đầu đến năm hai | Dựng nhà nhỏ hoặc nhà phụ, kho, bể nước; vườn bếp nhỏ | Có chỗ ở để quan sát khu đất qua các mùa |
| Năm hai | Chốt vị trí và thiết kế nhà chính, xin phép nếu thuộc diện phải xin | Đã sống trên đất đủ một vòng mùa |
| Năm hai đến năm ba | Xây nhà chính; hồ trữ nước nếu cần; đường nội bộ hoàn thiện | Xe nặng vào một lần cho các hạng mục lớn |
| Năm bốn đến năm năm | Nhà khách, lối dạo, chòi nghỉ, vườn hoa, đèn trang trí | Đã biết rõ nhu cầu thật, chi tiêu có chọn lọc |
Lộ trình này không cứng. Có gia đình làm nhà chính ngay năm hai, có gia đình ở nhà nhỏ năm sáu năm rồi mới quyết. Cái không nên đảo là: cây và hạ tầng ngầm đi trước, đồ trang trí đi sau.
Những thứ phải làm sớm dù chưa dùng tới
Ống chờ và cáp chờ. Khi làm nền đường xe, chôn luôn ống luồn dây điện, ống nước, ống thoát chạy dọc mép đường tới vị trí nhà chính, nhà khách, kho, dù chưa xây. Đào lại đường đã làm xong tốn hơn nhiều so với chôn thêm vài ống lúc đường còn đang làm.
Rào và cổng. Ranh đất rõ ràng ngay từ đầu giữ an ninh cho vật tư, cho cây non khỏi trâu bò, và tránh chuyện ranh giới với láng giềng bị mờ dần.
Thoát nước của khu đất. Rãnh đón nước phía trên, cống qua đường, đường tràn của chỗ trũng nên có trước mùa mưa đầu tiên sau khi bắt đầu thi công, vì đất đã bị xới là đất dễ xói.
Cây lớn chậm. Cây bóng mát, cây chắn gió, cây gỗ quý cần mười năm hay hơn để thành dáng. Trồng ở năm đầu là quà tặng cho chính gia đình mười năm sau.
Khoanh vùng bảo vệ cây cổ thụ. Rào quanh vùng rễ của những cây giữ lại trước khi xe máy vào, và giữ rào đó suốt các giai đoạn thi công.
Căn nhà nhỏ đầu tiên: đặt ở đâu, dùng vào gì sau này
Căn nhà nhỏ dựng sớm thường là chỗ ở tạm của gia đình trong những chuyến về, rồi sau thành nhà khách, nhà người trông vườn, xưởng nhỏ hay phòng làm việc. Vì vậy nó phải được đặt đúng vị trí của chức năng lâu dài, không phải ở chỗ tiện nhất lúc đầu. Đặt nó ngay cạnh cổng vì gần đường có thể hợp nếu sau này là nhà người trông vườn; không hợp nếu sau này muốn dùng làm nhà khách yên tĩnh.
Căn nhà nhỏ cũng là phép thử. Gia đình sẽ biết mình cần bao nhiêu chỗ để đồ, bếp cần mở ra phía nào, hiên nào được ngồi nhiều nhất, phòng nào nóng vào chiều. Những bài học đó chuyển thẳng vào thiết kế nhà chính. Nhiều gia đình kể rằng sau một năm ở nhà nhỏ, họ thu nhỏ nhà chính lại, vì nhận ra mình sống phần lớn ở hiên và ngoài vườn.
Về pháp lý, căn nhà nhỏ cũng là nhà ở hay công trình phụ, chỉ được dựng trên phần đất được phép, theo thủ tục xây dựng của địa phương. Không dựng "nhà tạm" trên đất nông nghiệp với ý định hợp thức hoá về sau; hỏi UBND cấp xã ngay từ giai đoạn đầu để cả lộ trình đi đúng luật.
Trước mỗi giai đoạn: năm câu hỏi kiểm tra
Trước khi khởi công mỗi đợt, đặt hạng mục mới lên mặt bằng tổng thể và trả lời năm câu hỏi:
- Hạng mục này có nằm đúng vị trí trên bản vẽ không, hay đang bị dời đi cho tiện?
- Xe máy thi công sẽ đi lối nào, đỗ ở đâu, đổ vật liệu ở đâu, có đè lên vùng rễ cây, vườn đã trồng, đường đã làm không?
- Có cần chôn sẵn ống, cáp cho các hạng mục sau đi ngang qua đây không?
- Hạng mục này làm thay đổi đường nước mưa thế nào, đã có rãnh, cống, đường tràn chưa?
- Thủ tục pháp lý cho hạng mục này đã rõ chưa, đã hỏi UBND cấp xã và có giấy phép nếu thuộc diện phải xin chưa?
Năm câu hỏi này mất một buổi chiều. Bỏ qua chúng là cách phổ biến nhất khiến một kế hoạch nhiều năm bị vỡ thành những mảnh rời rạc.
Giữ công trường nhỏ và gọn mỗi đợt
Mỗi giai đoạn nên có một khu công trường được khoanh rõ: lối xe vào, bãi tập kết vật liệu, chỗ trộn, chỗ để phế thải, lán cho thợ. Khu này đặt ở chỗ sau này sẽ là sân, bãi đỗ hay đường, những nơi đằng nào cũng bị nén chặt, không đặt lên vườn hay vùng rễ cây.
Lớp đất mặt ở khu sắp đào nên được bóc riêng, đắp thành đống thấp, phủ kín, để dùng lại cho vườn khi xong. Phế thải xây dựng phải chở đi, không chôn lấp trong khu đất; gạch vụn chôn dưới vườn sẽ thành vùng cây không mọc được trong nhiều năm.
Khi xong một đợt, dọn sạch công trường và phục hồi ngay phần đất bị xe chạy qua: xới tơi lớp đất bị nén, trả lại đất mặt, gieo cỏ hay trồng cây phủ. Một khu đất bị bỏ lại với vệt bánh xe và đất trơ qua mùa mưa sẽ bị xói, và dấu vết đó còn rất lâu.
Ghi lại những gì đã chôn: bản vẽ hoàn công cho đợt sau
Hạ tầng ngầm làm sớm chỉ có ích nếu đợt sau biết nó nằm đâu. Thực tế ở nhiều khu đất, vài năm sau không ai nhớ ống nước chạy dưới bãi cỏ nào, cáp điện cắt qua vườn ở chỗ nào, và máy xúc của đợt sau đào trúng.
Vì vậy mỗi lần chôn ống, cáp, bể, hố ga, nên vẽ lại vị trí thật lên mặt bằng tổng thể, ghi độ sâu, loại ống, hướng chảy, và chụp ảnh trước khi lấp đất, có vật mốc cố định trong khung hình như góc nhà, gốc cây lớn, cọc mốc. Giới xây dựng gọi đây là bản vẽ hoàn công. Với gia đình, chỉ cần một bản vẽ tay chính xác và một thư mục ảnh có ngày tháng là đủ.
Trên mặt đất, có thể đánh dấu các tuyến ngầm bằng cọc đá thấp hay viên gạch khác màu ở các điểm đổi hướng. Những ghi chép này còn có ích cho người trông nhà khi sửa chữa lúc chủ vắng, và cho con cháu khi trang viên được chuyển giao.
Khi kế hoạch phải đổi
Không lộ trình nhiều năm nào đi đúng như dự tính. Con cái chuyển công tác, sức khoẻ ông bà thay đổi, quy hoạch khu vực có điều chỉnh, một mùa mưa cho thấy chỗ định đào hồ là đất không giữ nước. Làm theo giai đoạn có lợi thế là đổi ý khi còn rẻ: một vị trí nhà chính chưa xây có thể dời, một khu vườn chưa trồng có thể đổi thành bãi cỏ.
Khi đổi, sửa ngay trên mặt bằng tổng thể, và kiểm tra ảnh hưởng tới phần còn lại: đường, ống, cây, nước. Đôi khi một thay đổi nhỏ ở chỗ này đòi hỏi dời cả lối dịch vụ hay thêm một cống qua đường. Thấy được điều đó trên giấy tốt hơn phát hiện nó khi xe đã vào.
Ví dụ giả định: một gia đình định xây nhà chính hai tầng ở năm thứ ba. Năm thứ hai, bà nội yếu đi, không leo cầu thang được nữa. Họ đổi thiết kế thành nhà một tầng trải dài, dời vị trí xuống một bậc đất rộng hơn gần chỗ đỗ xe. Nhờ ống chờ đã chôn dọc đường từ năm đầu, việc dời chỉ cần thêm một nhánh ngắn. Cây bóng mát trồng quanh vị trí cũ vẫn dùng được, thành bóng cho bãi cỏ và lối dạo.
Câu hỏi thường gặp
Nên trồng cây trước khi có thiết kế nhà chính không?
Nên trồng những cây không phụ thuộc vào vị trí chính xác của nhà: hàng chắn gió dọc ranh, cây bóng mát ở rìa vùng dự kiến đặt nhà, vườn cây ăn trái ở khu đã định. Tránh trồng cây lớn ngay ở chỗ có thể là móng nhà, đường xe hay đường ống.
Ở nhà nhỏ bao lâu thì nên xây nhà chính?
Ít nhất một vòng mùa đầy đủ để thấy nắng, gió, mưa của mọi tháng. Nhiều gia đình thấy hai năm còn tốt hơn, vì năm thứ hai cho biết năm đầu có phải năm bất thường không. Không có thời gian chuẩn; điều cần là quyết định dựa trên quan sát chứ không dựa trên ấn tượng một lần.
Làm theo giai đoạn có tốn kém hơn làm một lần không?
Có những khoản tăng như đưa máy móc vào nhiều lần, giá vật liệu thay đổi theo năm. Nhưng cũng có những khoản tránh được như không phải đập đi làm lại, không làm những hạng mục hoá ra không cần. Kết quả phụ thuộc vào kỷ luật bám theo mặt bằng tổng thể.
Giấy phép xây dựng có xin một lần cho cả trang viên được không?
Tuỳ quy mô và quy định địa phương. Có trường hợp xin cho từng công trình theo thời điểm xây. Gia đình nên mang mặt bằng tổng thể đến UBND cấp xã để hỏi từ sớm, biết hạng mục nào phải xin phép, hạng mục nào được miễn, và trình tự hợp lý cho cả lộ trình.
Có nên thuê một kiến trúc sư cho cả lộ trình nhiều năm?
Nếu được, một người hay một nhóm theo suốt từ mặt bằng tổng thể tới các giai đoạn sẽ giữ được sự nhất quán: vật liệu, cao độ, lối đi khớp nhau. Nếu đổi người giữa chừng, mặt bằng tổng thể và sổ ghi chép các quyết định đã đưa ra là thứ cần bàn giao đầy đủ.
Giai đoạn nào hay bị bỏ dở nhất?
Thường là phần cảnh quan cuối: lối dạo, vườn hoa, phục hồi đất sau thi công. Sau khi nhà chính xong, sức và hứng thú giảm. Vì thế nên đưa việc phục hồi đất và trồng cây phủ vào ngay cuối mỗi đợt thi công, không dồn hết về cuối lộ trình.